文|艾财经新闻社乔驰
编者|鹿鸣
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当整个国家都在一起奋斗的时候，一些公司因为他们的慷慨和仁慈而赢得了赞誉，而蛋壳则因为“赚取差价”而被地主和佃户包围。
最近，很多地方的蛋壳公寓的房东在网上报道说蛋壳公寓的客服打电话来说，由于疫情，房东被要求免费租房一个月。同时，从蛋壳公寓租房的房客不能降低租金。网民们说像这样进进出出是不人道的。
客服:告诉我一声
琦君，北京一个蛋壳房东，告诉人工智能财经，他在1月29日接到蛋壳客服的电话。客户服务部说他受到了疫情的影响，希望房东能提供一个月的免租期。客户服务部还表示，疫情对公司影响很大，不会持续很久，希望能得到房东的支持。
但是根据琦君的说法，蛋壳的租金在一月份是不付的，而且蛋壳每年有一个月的免租期，也就是说，每年房东和蛋壳签订一份合同，蛋壳就可以有额外一个月的使用权。琦君与蛋壳公司的合同于2015年8月签署，为期三年。合同约定从2015年8月至2016年10月支付一年的租金，相当于蛋壳的房屋使用权免费延长三个月。
至于一月份没有支付的租金，蛋壳的客服回复琦君，说因为假期的关系，员工还没有工作，财务部门要花好几年才能支付。然而，琦君表示，在过去，当付款日期是法定假日时，他们会在工作日提前付款。
杭州蛋壳店老板徐磊说他在2月3日下午6点接到蛋壳客服的电话。在此之前，他在1月份没有收到租金，客户服务部要求他将免租期再延长30天。
徐磊在电话中明确表示，他不同意延长免租期，但客服表示这是公司的统一规定。在徐磊要求蛋壳公司提供相关政策文件后，客户服务部门表示需要与领导核实，并强烈挂断了电话。
“如果我的房客真的因为疫情或财务状况而有一些问题，我想作为房东我可以减少一个月的租金，但是蛋壳没有权利帮助我们做出这个决定，蛋壳一直在向房客收取租金，最后所有的钱都进入了蛋壳。”
徐磊说他出租给蛋壳的房子每月要偿还2万多笔贷款，而他在北京工作和生活的房子每月租金超过7000英镑。杭州的房租收入是他弥补房贷和北京房租的主要收入。"蛋壳现在单方面决定免租，这对我们的房东是一个巨大的损失。"
蛋壳房东权利组织，一个房东上传了一张蛋壳延期付款的截图，几个房东说应该在一月底收到的租金还没有收到。
在北京乔庄的房东李明和提供的一盘采访录像带中，蛋壳的客服在电话中最初说1月底的租金已经延迟了一个月打电话给房东。在李明和的反复询问下，客户服务部如实地说，它会给房东减少一个月的租金。
客服解释说租赁行业主要依靠现金流来运营，每年春节后将是租赁的高峰期。然而，由于疫情的影响，该行业处于停滞状态，资金根本无法转移。
李明和在电话中说他不同意减少一个月的租金后，客服说，“我现在只想通知你这个情况，我会根据你的要求反馈给公司”。然后就没有追随者了。
此外，北京的几个房东，包括朝阳、西城、大兴和李水桥的房东，在疫情爆发前接到了要求房东减租的蛋壳电话。朝阳区的房东刘洋(音)说，早在11月底，他就接到了蛋壳客服打来的要求减租的电话。经过两个星期的僵持，刘阳同意减少蒙特
武汉的几个房东说，蛋壳管家打电话给房东，要求免除三个月的房租。成都、北京和南京等其他地区的房东说，管家打电话来要求一个月的租金豁免。武汉的一位房东说，每个月的28号是蛋壳付款的日子，但他至今没有收到房价和任何通知。2月4日，我拨通了蛋壳公司的官方电话，得到的回复是蛋壳公司将在三个月内免交租金，而不是90天。
管家:向最高法院报告对我来说没关系。
在2月4日发布的《致蛋壳租客公寓的一封信》中，蛋壳表示，对于无法返回武汉的租户，他们计划返还一个月的租金。对于其他城市的租户，根据各地公布的延期返工天数，将相应的租金返还给租户，或者提供相应的免费延期停留天数。
但是武汉的一位名叫苗淼的房客告诉艾财经说，蛋壳退还的租金不能用于真正的现金，而是类似于蛋壳APP中的虚拟货币，退还的金额只能在APP中用于抵消房屋服务费、维修费、水电瓦斯费(非自付)等。特别是对像她这样的月租者来说，收回的租金不能抵消未来的租金。
苗苗说“这和不退蛋壳没什么区别”。在苗苗为维护自己的权益与蛋壳管家对话的截图中，管家说:“即使你去了最高人民法院，也与我王某无关。”
根据齐军提供的内部蛋壳文件《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》，蛋壳要求除武汉外的12个城市的所有业主(称为业主)增加30天的免租期。据《方案》统计，13个城市的业主总数为72157人。
《方案》表明，蛋壳已经创造了一个与主人共有四个层次的沟通机制。经过前三个阶段的沟通，如果业主仍然拒绝接受申请，公司的法律部门会介入处理。
艾财经联系了北京的蛋壳管家周晓作为所有者。他说，公司目前给员工的通知并没有确认对业主实施免租金。“我们不是客服，而是北京的销售经理。公司说由于流行病，我们无法恢复工作。因此，公司临时安排我们通知业主免租金工作，不得不每天完成一个工作量。”根据《方案》的建议工作流程项目，要求销售人员每人每天至少完成40个有效的所有者沟通电话。
关于蛋壳基金难以流动的传闻，周说公司新上市的基金应该没有问题，但最近的疫情对其影响很大。许多租户没有回来取消他们与我们的合同，因为流行病是一个不可抗力的因素，他们没有承担任何责任，所以公司的租金撤回率现在非常高。
《方案》不仅目的明确，还表明蛋壳善于运用语言技巧。
与店主沟通时的注意事项写道，销售应明确表达三种含义，即蛋壳应有30天的免租期。原因是当前疫情严重。为了获得业主的理解，还应该强调的是，它不仅是针对单一业主，也是针对所有业主。例如，打了418个电话，400个业主同意，8个被考虑。
注意事项还特别提到，在与业主沟通时，应明确告知业主此事，态度明确、坚定、不容商量，但语气应真诚友好，不允许态度恶劣、语气强硬。
他甚至得出结论，在与主人沟通时，他应该尽量避免讨论和协商这些话，因为这些话很容易让主人觉得有讨论的余地。对于那些不拒绝变得特别强大的业主来说，他们需要在这个困难的时期，被社会流行病问题-行业问题-蛋壳的思维过程所引导，并提出销售人员与业主谈论更多公司是不容易的。
2月5日，蛋壳公共关系部就免租期增加一事回复大赦国际财经，称由于疫情蔓延，空置房屋和退租租户数量增加
退还给租户的钱不能被收回的问题是，蛋壳声称，收回的租金可用于支付服务费、维修费、水电费(非自付)、租金(每月分期付款除外)和续租首付款，这些都是租户可以接受的。
关于资金链的问题，蛋壳解释说，作为纽约证券交易所新上市的公司，蛋壳公寓的资金链没有问题。此外，此次疫情是一次“黑天鹅”事件，对长期租赁公寓行业产生了严重影响，公司可能造成的损失暂时无法估计。
高度依赖“租赁贷款”
公共数据显示蛋壳公寓诞生于2015年1月。他们首先深入北京市场，然后规划一些一线和二线城市。蛋壳公寓已经运营了五年，现在拥有超过43万套公寓。2018年6月，蛋壳宣布完成第二轮融资7000万美元。在收到1亿美元的b轮融资后不到两个月，蛋壳公寓被披露可以自由抬高住房供应，提高另一套长期租赁公寓的租金。
2020年1月17日，蛋壳在纳斯达克上市。根据官方网站的信息，蛋壳的价格为每股13.50美元，总共筹集了1.49亿元人民币，市值为27.4亿美元。上市第一天，蛋壳就跌破了开盘价。经过几次变动后，其价格勉强徘徊在13.7美元，目前市值为25.16亿美元。
根据蛋壳公寓的招股书，截至2019年6月30日，租户入住率为89%，居行业首位。根据财务数据，蛋壳公寓2019年前10个月的总收入为57.13亿元。
目前，蛋壳公寓仍在烧钱，净亏损逐年增加。根据招股说明书，该公司2017年净亏损2.72亿元。2018年净亏损13.69亿元。2019年前9个月，净亏损25.16亿元，经营活动现金流量为-16.29亿元。
据了解，目前市场上活跃的许多租赁月付平台大多位于“互联网房地产金融”领域，试图打破租赁市场传统的一对三按揭模式，“租赁贷款”成为租赁平台的主要现金流来源，被认为是长期租赁公寓频繁雷暴的罪魁祸首。
所谓的“租赁贷款”是指蛋壳公寓与金融机构之间的合作。承租人支付第一个月的租金、服务费和押金后，金融机构向蛋壳公寓支付11个月的预付款，蛋壳公寓向金融机构支付相应的利息。
根据租户的报告，代理在签署合同时会着重推荐“一对一”的形式。如果选择这种方式，租金将不会给蛋壳公寓，而是给第三方金融机构伟众银行。在这种情况下，承租人在租房时实际上承担了现金贷款的责任。蛋壳公寓可以一次性从第三方金融平台获得租户需要支付的总租金，租户实际上成为金融机构每月偿还的贷款。根据这一逻辑，如果承租人不支付租金，不仅关系到与房东的合作，还直接影响到金融机构的信贷和现金流。
根据招股说明书，在2017年、2018年和2019年前9个月，分别有91.3%、75.8%和65.7%的蛋壳公寓租户使用“租赁贷款”。此外，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓分别从金融机构获得了9.376亿元、21.27亿元和31.05亿元的预付款。此外，承租人预付了1.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。
2019年12月25日，六部委下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求租赁贷款金额不超过房屋租赁企业租赁收入的30%。如果它超过这个比例，它将需要在2022年底得到纠正。
