多方努力防止信贷资金非法进入房地产市场

中国人民银行、中国保监会、住房和城乡建设部近日联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》要求银行业金融机构从贷前、贷中、贷后管理三个方面加强审慎合规经营，防止商业贷款非法流入房地产行业。

近年来，中国房地产市场发展迅速，尤其是在一些一二线城市，购房者涌入房地产市场，催生了旺盛的购房需求。为了加强对房地产的监管，金融管理部门和金融机构从申请资格、首付比例和贷款利率等方面收紧了个人住房贷款的相关政策。在住房贷款难以完全满足购房者需求的情况下，一些信贷需求转向商业贷款和消费贷款。2020年爆发后，为了支持中小企业恢复生产，个人商业贷款、企业流动资金贷款等经营性贷款额度充足，利率优惠。特别是一些小微企业贷款，最低利率只有3.5%左右，与个人住房贷款5%-6%的利率形成较大的价差，也诱使部分购房者申请商业贷款购买房产。另外，一些房产中介、贷款中介诱导、协助购房者打包材料、申请贷款，与银行从业人员串通，也是他们背后的驱动力之一。

商业贷款非法流入房地产行业，引发了许多问题。首先，在一定程度上扰乱了房地产调控的大局，容易导致当地房地产市场过热，也影响了公众对房地产市场的预期。二是本应流向实体经济关键领域薄弱环节的金融资源被挤出，影响宏观政策实施效果，加剧小微企业融资难问题。第三，对于企业和居民个人来说，用商业贷款买房会推高杠杆率和负债率。一旦房地产市场或政策发生重大变化，也可能导致债务危机，美国的“次贷危机”就是典型的教训。第四，对于银行来说，过度依赖房地产来扩大规模、抢占份额，既有政策风险，也有信用风险。一些银行信贷管理不严，不真实，少数银行员工为违规提供便利，可能会受到处罚。

根据《商业银行法》和信贷管理“三办法一指引”，银行应对借款用途和资金流向进行审核。因此，银行应进一步加强借款人资格审核、信贷需求审查、贷款期限管理、贷款抵押物管理、贷后管理，规范与外部机构的合作，在信贷管理的各个环节和流程中认真落实《通知》要求。然而，如果信贷资金被转移到多个账户或直接提取现金，单个银行很难进行监控。对于银行来说，监控信贷资金的使用和流动一直是一个难题。从法律角度来看，监管信贷资金的流动并不是银行的全部责任。因此，金融监管部门应通过监管技术手段加强金融基础设施建设，构建覆盖全行业的监管体系，解决银行的“不堪重负”，提高贷款使用监管的能力和效率。

在当前形势下，不可能将防止商业贷款非法流入房地产行业的责任全部转移到银行业金融机构身上。要建立健全财务管理部门与金融机构的联动机制，明确责任界限，各司其职，相互配合，压缩借款人的责任。只有这样，相关工作才能取得更好的效果。在调查处置过程中，各地要严格、精准，减少对有真实营运资金需求的小微企业的“意外伤害”。