13个城市首批“两集中”土地供应利润率承压

截至目前，在宣布实施“两个集中”制度的22个城市中，有13个城市推出了第一批集中供地，总成交额近7000亿元。各地保费率差异明显。一些热点城市对土地出让和房地产销售进行限制，房地产企业的利润率被压缩。

土壤拍卖市场冷热不均

据中原地产研究中心统计，截至5月24日，全国第一阶段土地集中供应已基本结束，北京、济南、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京等13个城市已推出首批地块，总成交额近7000亿元。

重庆、深圳、厦门、杭州的平均交易费率较高。其中，重庆第一批集中销售地块的升水率达到38.82%。北京、济南、长春等地交易总体稳定。以5月份以来全国销售的50块高价住宅地块为例，24块地价在20%以上，6块在10%-20%之间，16块在10%以内，4块以底价销售。

5月24日，济南迎来首批114个“两集中”土地供应，总出让面积342.7万平方米，涉及住宅用地73个，商住用地4个，商业金融用地27个，商业服务用地5个，酒店用地2个，教育用地1个，零售用地1个，仓储用地1个，总开盘价276.27亿元，总成交价282亿元。济南第一批“两集中”地块的地价普遍较低。

中原地产首席分析师张大伟认为，房屋公司主要追求规模经济，这也与他们对市场的判断有关。近年来，一些很少征地的企业开始积极征地。许多房地产企业认为，经过前期调整，市场将迅速企稳，房地产市场将继续升温。

有很多限制

值得注意的是，近期热点地区的“两集中”土地出让存在诸多限制，包括土地出让和房地产销售，严重压缩了房地产企业的利润率。

5月20日至5月21日，南京迎来第一批集中供地招标，51宗住宅用地全部售出，总成交额992.5亿元，整体升水率18.15%。南京计划2021年供应住宅用地919万平方米，第一次集中供地占年度计划的24%。据相关机构测算，这次南京部分热点的销售利润率不到2%。

南京市第一批“两集中”地块，在出让过程中设定起步价和最高限价，地块对应的新房实行限价制度。

尽管如此，由于一年只有三次集中出让机会，房企急于争夺南京第一批集中出让地块。在上述51块地块的招标过程中，有36例达到最高限价，占72.6%。八块地以底价出售。后续抽签后，达到最高价的土地会产生最终买家。

根据中国手指研究所的数据，南京此次拍卖已有80多家企业报名，其中40多家进入房地产企业百强，其中许多是首次进入南京市场的开发商，如厦门的翔宇集团、浙江的翔盛集团、上海的港龙房地产和成都的尚德房地产。作为南京本地房地产企业，奥体建设、易居集团、鸿阳地产、下关程凯、金鸡、殷诚、施琅、栖霞建设均参与了集中土拍卖。在收购土地数量上，万科以四块地排名第一，花费45.878亿元；新城控股以94亿元赢得3个地块，均由摇号获得；龙光、大华、殷诚、奥体建设、江苏富源均获2块；中海、保利、华润、金科等35家房地产企业各赢得一块。

多渠道征地

此外，许多房地产企业通过财团赢得了热点土地。5月25日，北京市规划和自然资源委员会表示，徐汇财团以17.38亿元拿下密云区潭营乡6005地块，可售房屋底价约1.5万元/平方米，升水率14.95%。土地用途为R2二类居住用地，建设用地面积5.84万平方米，建筑控制规模11.67万平方米，起拍价15.12亿元。

记者观察到，在“三条红线”的压力下，一些实力雄厚的房地产企业通过并购的方式，接管了资金压力较大的房地产企业的地块，从而增加了其市场份额。