开发商为了生存降价卖房 郑州楼市面临困境

“以前节假日最担心的就是客户太多，今年要见客户极其困难。”张洋说，已经6天了，没有和一群看房的客户预约，压力极大。

张洋在郑州生活10年，有8年新房营销经验，2年渠道分销经验。谈及房地产界的“金九银十”，他苦笑着说，郑州房地产市场的“金九银十”已不再是当年的盛况。“尤其是今年是我开始工作以来最艰难的9月。”。

在他看来，“困难”的原因在于两个方面：一是房地产调控政策持续收紧，整体楼市降温；二是7、8月份的洪涝灾害给不少企业和个人造成了重大损失，购房者置业意愿迅速下降，市场观望情绪浓厚。

与宣传“闲着没事干”不同，郑州多个项目的营销人员告诉记者，“这个月每天都忙得不可开交”。为了卖房子，他们想尽办法打折降价，分期付首付，买房送车……各种花式促销打了起来。

但市场成交量并不理想。据相关数据显示，截至9月27日，郑州9月新房销售9696套。这个数字相当于郑州楼市高峰期2020年9月单月销售额的51%和2016年同期销售额的19%。

新房交易冷淡的时候，二手房市场同样惨淡。根据诸葛找房数据，9月28日，郑州1000多套二手房降价，平均降价约4.03万元/套，较9月27日下降34%。

由于市场不景气，房企一次次打雷，9月郑州楼市维权事件也接连发生。

开发商卖房求生

市场下行加上洪水和疫情的影响，开发商降价促销更加频繁。“之前备受买家追捧的福田市九鼎大厦，最近又推精装比之前的毛坯便宜了500元/平方米；还有新城时代的印象，开盘1.75万元/平方米，现在降到了1.6万元/平方米。”张扬告诉记者。

据记者走访，近期降价楼盘多在区域成熟度较低的远郊，主要分布在长兴湖新区、灌南区、二七区、高新区等。目前成交价格在之前的基础上下降了1000元到3000元/平方米。与这些区域相比，主城区大部分位置好、口碑好的楼盘价格相对稳定。

除了降价，分期首付也成为吸引市场乘客的主要方式。

“首付分期在郑州房地产市场一直存在，但之前相对隐蔽。”一位负责金水北的房地产分销经理告诉记者。

金水北片区是郑州房地产市场最热的区域之一，一直以来都受到购房者的青睐。日前，记者走访该小区几个楼盘时，项目物业顾问都表示“首付可以分期交”。至于首付为何采用分期付款的方式，有物业顾问表示，主要是为了减轻受洪水影响的购房者的压力。

在降价、分期首付的同时，为了方便交易，一些销售部门还推出了买房送车、享受全民推荐全款、分期支付装修款等优惠活动。其中，没有央企、国企背景的房企。

“以前都快国庆了，才看到他们推各种活动。今年明显早于往年，部分房企还有国企背景的大型房企。”张洋挠了挠头，说道：“这种房企

小江在金水区森林阳光花园有一套89平米的两居室和一居室。有了两个孩子后，他一直想换房，但至今没有任何举动。“挂了半年多了，从150万降到了145万，但是一直没有卖出去。”

这不是个案。该小区主要从事二手房业务的中介告诉记者，这种类型的公寓前几年非常受欢迎。另外小区位置不错，基本上市时间不会超过3个月。做交易不难，但今年一般不容易卖出去。

据他说，销量不好主要有两个原因。一是郑州多家银行收紧或暂停二手房贷款。“过去半年，我们有近10家企业因为贷款而陷入困境”；二是暴雨疫情后，很多人暂停了换房的步伐。

从郑州二手房市场走势来看，今年郑州二手房整体价格呈下降趋势。2021年1月，郑州二手房挂牌价格约14692元/平方米；今年8月，挂牌价格降至13932元/平方米，每平方米降价约760元。

但值得注意的是，近期随着市场上众多品牌房企的频频打雷和维权，不少买家将目光转向了二手房市场，郑州二手房市场也出现了小幅上涨。

二手房降价明显

中国商业经济学会副会长宋在接受采访时表示，郑州房地产市场正处于阵痛期、调整期和观望期。这主要有两个原因：一是房地产宏观政策持续收紧；第二，洪水和流行病的双重影响。

“受这些因素影响，郑州房地产市场整体不是很景气，这是意料之中的。”宋认为，从价格来看，郑州楼市已经触底，未来也不会出现明显的下跌。接下来，随着房地产调控政策的小幅调整，楼市将小幅波动，但趋势是向上的。

在困难时期，开发商应该如何应对？宋认为，加强产品创新才是正道。“也就是说，在公寓设计方面进行了一些创新，包括房地产开发、建设、安装、装修和配套设施，以满足市场需求，才能真正走出低谷。”他还建议，开发商要注意节省成本、加强管理、注重开源节流；希望政府部门在土地拍卖时，能结合目前市场行情适当下调拍卖价格，让土地更快、更方便地流入市场，从而通过土地激活房地产市场，让开发商有信心、有激情、有能力去开发适合消费者需求的楼盘。

“房地产业作为国民经济发展的重要产业之一，只要回归理性、回归制造业本能，回归‘房住不炒’基本原则，未来依然是美好的。”宋向清表示。