“金九”褪去 中海销售下降两个月头部房企承压

虽然市场对房地产销售走弱的趋势已经达成共识，但房企接连发布的数据依然凸显了行业的严肃性。

10月，房企发布的9月销售报告显示，多数企业近一个月销售金额和面积均出现下滑。10月6日晚间，中海发布公告称，9月集团签约物业销售金额约203.73亿元，销售建筑面积110.2万平方米，同比分别下降41.6%和30.0%。

这也是中海2021年第三次月度销量下滑，过去四个月分别为-10%、5.6%、13.1%和41.6%。这种销售趋势也与之前其他主流房企提到的情况一致：从6月份开始，市场逐渐转冷。

根据意见指数发布的销售榜单，中海在房企全口径销售中排名第六，而位居榜首的碧桂园此前曾录得近30%的月权益销售额下滑。而且，观点地产新媒体从几家十大房企了解到，其月销售额也出现了不同程度的下滑。

随着下半年各地房贷持续收紧，以及全国多地调控政策收紧，购房人产生强烈的观望情绪，“金九银十”难以提振房地产成交价格和成交量。一家中型房企高管透露，10月销售市场仍在下滑，主要是卖家观望情绪所致。

上述现象进一步导致房企资金链收紧。近日，山东一家20强房企被炮轰实施降价战略，最终被叫停。对于主流房企来说，这注定是一个充满挑战的时期。

下行压力

对于房地产市场，其中的房地产企业已经注意到，变化正在酝酿。

比如融创已明确2021年整体资本市场偏紧，上半年销售良好，下半年销售压力较大，预计市场会更加惨烈。华润置地管理层提到，今年剩余4个月企业面临的压力之一是签约(销售)，最大的压力还是付款，因为银行的房贷额度快用完了。

反映在销售业绩上，根据意见指数发布的统计数据，9月份，TOP100房企录得全口径销售额9547.6亿元，环比增长4.1%，同比下降29.9%。月销售额连续三个月负增长。其中，20强房企“金九”的销售质量明显不如往年，17家房企单月同比增速为负。

从已公布的房企销售情况来看，截至记者发稿，近一个月包括碧桂园(股权销售)、世茂、中海、中梁、钟君在内的房企合同金额同比下降约30%，个别房企降幅在60%-80%之间。

整体市场降温，房企整体表现不如去年同期，一方面是与同期基数较高有关。以凯撒为例。2020年9月，公司合同销售金额约161.2亿元，同比增长48.8%。今年9月仅录得57.01亿元；去年9月，中海实现销售348.92亿元，为全年单月第三高水平，而今年同期实现销售203.73亿元。

另一方面，与房地产政策的力度和特点有关。

有市场人士总结，从去年1月中国银保监会副主席表态严格执行信贷集中度监管规则，到商业银行抑制信贷资金违规流入房地产，再到“三道红线”“两个信贷集中度”等。他们主要

政策对交易的影响也体现在房贷层面。8月份，个人按揭贷款同比增速为-8%。过去，由于房贷集中度的限制，一些银行减少了房贷。

直到9月底，央行和中国银行业监督管理委员会都重申了维护住房消费者合法权益的努力，包括在广佛等地出现了房贷利率降低、放贷速度加快的迹象。但一家中型房企资深人士对观点地产新媒体表示，看空观望情绪短时间内无法扭转，10月销售市场仍在下滑。

与个人按揭贷款不同，银行对公业务仍然难以放松，这说明监管部门对杠杆的态度并没有改变。申银万国证券也在最新研究报告中表示，预计在政策不调整的假设下，房企后续销售将进一步走弱。

保规模压力

面对市场降温，头部房企整体倾向于保持规模优势。以中海为例。前9个月，公司累计销售额为2753.01亿元，对应累计建筑面积约1397.14万平方米，同比分别增长7.0%和1.9%。根据意见指数发布的榜单，中海的销量在房企中排名第六。

虽然“金九”销量下滑是行业大势所趋，单个房企很难逆势而上，但仍对中海实现年度目标造成阻力。

按照中海此前设定的目标，2021年全年新增土地权益投资预算将达到1650亿元，同比增长25.2%；未来五年，销量肯定会保持年均两位数的速度。 在此前中期业绩会上，中海管理层也曾重申，今年的业绩目标不会发生改变，无论是销售还是投资目标等等，继续按照既定的目标，有信心完成。

其中由于在第二轮集中供地中大举拿地，该公司单月便揽下天津、苏州、沈阳、南京、广州及深圳等地19宗地，应付土地出让金466.42亿元，累计土地权益投资增至1001.57亿元，占全年目标60%左右。

而销售端，9月份中海合约销售下跌逾4成，导致累计销售增幅已降至个位数。实际上，据观点地产新媒体统计，6-9月该公司累计销售增幅分别为20.5%、18.8%、14.7%及7.0%，整体呈现增长放缓的趋势。

销售均价的变化或许能一定程度上窥探中海在经营端的努力。

进入6月以来，中海每平方米销售均价于年内首度降至1.9万元以下，主要在1.85万元上下浮动；唯一例外的是7月份均价达2.21万元，主要系香港维港一号项目推售拉动，期内香港及澳门地区销售贡献49.62亿元，均价高达22.87万元。

数据来源：企业公告，观点指数整理

媒体了解，中海近期在珠海、合肥、佛山、广州、苏州等地均有新项目推售动作。其中，苏州中海阅湖湾项目首开录得售罄；广州中海观雲府开盘录得销售额逾20亿元，成交均价约每平方米7万元，而此前网传吹风价为8万元，被指主要受限价政策影响。

值得一提的是，中海推售的项目有部分属于开发周期较快的类型，包括合肥中海熙园项目，最早于今年3月初拿地，9月底正式开盘；佛山中海丽湾尚宸项目于6月23日拿下地块，楼面价逾2.2万元/平方米位居全市第二高，至10月1日已开放展厅，并预计12月开盘。

据中海于中期业绩会披露，上半年该公司平均开工时间提升36天，开盘时间提前48天，便于部分项目提高回笼资金速度。

对于销售业绩变动等问题，截止发稿，中海方面并未回应观点地产新媒体。