惠誉:预计未来1-2年 碧桂园的利润率将随着拿地成本的降低而提高

6月8日，媒体获悉，惠誉将碧桂园控股有限公司的“BBB-”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)、高级无担保评级和未偿还债券评级列入负面评级观察(RWN)名单。

据悉，负面评级观察反映了惠誉的预期，即在行业低迷的情况下，碧桂园的合同销售和销售收款的复苏前景不确定，杠杆率也将上升。当销售或现金回报持续复苏，而其杠杆率、利润率或财务弹性不恶化时，负面评级观察将得到解决。

具体来看，碧桂园的评级是由其庞大的业务规模、充足的土地储备和应对市场变化(包括城市结构调整和成本控制)的良好表现所支撑的。预计未来12-24个月，惠誉碧桂园的利润率将随着拿地成本的降低而上升。

此外，惠誉预计，2022年碧桂园的权益合同销售额将减少30%，从2019-2021年的5500-5700亿元人民币降至3900亿元人民币。但其认为，随着政府对购房者政策的放松和防控措施的放松，销售情绪将在2022年下半年恢复。尽管多个城市实施了防控措施，但碧桂园5月份的销售额从4月份的226亿元恢复至281亿元。

值得注意的是，惠誉表示，碧桂园的房地产销售一直不稳定。销售波动在很大程度上与其他投资级开发商的情况一致，但持续恶化可能会侵蚀业务稳定性。其在三四线城市的业务敞口较高，占其2021年股权合约总销售额的66%。惠誉预计，低线城市面临的销售和价格压力将增加，因为这些城市的经济发展正在减弱，市场信心受挫导致需求疲软；房价预计下跌6%，一线和二线城市跌幅分别为1%和3%。

另据了解，碧桂园在高周转模式下可能会提供更多折扣，但风险在于房价下跌的预期可能引发需求进一步减弱的恶性循环，进而导致折扣进一步增加。预计2022-2024年惠誉碧桂园的杠杆率将维持在44%-45%，而2020-2021年的杠杆率为43%-44%。

惠誉认为，尽管其预售物业有大量预售物业建设存款，但其房地产销售的大幅下滑将被土地购置的减少部分抵消。但如果销量继续下滑，杠杆率可能会恶化。碧桂园的杠杆率比投资级同行高35%或更低。

据了解，碧桂园仍可进入在岸资本市场进行再融资。在2022年3月从国内银行获得550亿元人民币的信用违约互换保护后，该公司于2022年5月发行了5亿元人民币的在岸公司债券。2022年1月，公司还发行了票面利率为5.3%-5.5%的一年内到期的超过12亿元人民币的ABS。

惠誉预计，碧桂园将利用其现金资源偿还2022年7月到期的6.93亿美元离岸债券。到2022年底，公司离岸资本市场再融资渠道仍不确定。虽然该公司在2022年1月成功发行了5亿美元的可转换债券，但票面利率为4.95%，两年内到期。