博鳌特写|博鳌开幕讲座:一个非典型的房地产市场夜理论

观点地产网陵水八月中旬的夜晚，空气依然炎热干燥。这里人口密度低，海风吹不走高温，也不能阻止人们享受阳光海滩的休闲和舒适。

在外面的世界里，人们仍然焦虑不安。尽管COVID-19疫情在国内得到控制，但全球疫情仍在不断上升，隐患依然存在；在贸易保护主义下，全球经济正在迅速衰退，中美之间的局势紧张。内部循环已经成为焦点术语。

COVID-19爆发的影响，一只黑天鹅，不仅使人们戴上面具，而且刺激潜在的矛盾。疫情也成为意识的洗礼，覆盖了各行各业和每个人的生活。

聚焦房地产，在这场流行病的冲击下，这个行业将面临什么样的变化？房地产市场将迎来什么样的波折？深陷其中的房地产从业者将何去何从？在这场突发疫情中，隐藏的危机和机遇是什么？

人们期望在交流中产生共鸣，在不确定的未来中寻求发展的机会。8月11日晚，博鳌2020博鳌房地产论坛如期开幕，嘉宾们向外界表达了自己的观点。在激烈的思想碰撞中，唯一的共同点只能用一个词来概括：焦虑。

无论是购房者还是开发商，在下行环境下本应更加趋同的投资行为，已经完全走上了另一条道路。

这种流行病引起了购买者的恐慌。“在过去的六个月里，杭州有两个人最恐慌，第一个只是需要，第二个是高端人群。”浙江传媒房地产研究所所长丁建刚说。

这些数据是房地产销售迅速复苏的最好证明。国家统计局的数据显示，1-6月，全国商品房销售面积为6.9404亿平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月缩小3.9个百分点。商品房销售达到66895亿元，同比下降5.4%，同比下降5.2个百分点。

根据视点指数发布的“2020年1-7月中国房地产企业销售额100强排行榜”，前7月中国房地产企业销售额达到63363.9亿元，同比增长1.7%，今年累计销售额首次实现正增长。

可以看出，2月份售楼处关闭时，房地产销售急剧下降，但随着疫情的消退，销售中心逐渐开放，房地产市场正以极快的速度回升。

高端市场也有数据。丁建刚表示，过去6个月，杭州售出了1600套1000万元以下的豪宅，这是前所未有的数字，2019年仅售出700套。

乔欣集团的崔大成也表达了类似的观点。他以公司开发的杜聪国际庄园别墅的销售为例。在过去的一个半月里，售出了40栋别墅，超过了去年的总额。在此期间，价格大幅上涨了四倍，涨幅为22%至23%。

然而，一些与会者认为，这一流行病的影响可能被夸大了。广东省房地产研究会常务理事韩世通表示，楼市之所以在疫情之下依然火爆，完全是因为房价的下调：“例如，深圳太子湾的原均价为11万元，后来跌至9.5万元。销售非常火爆。”

该学派主张房地产市场确实在下跌，销售价格低于市场价格，销售火爆，这是由买家的中奖心理造成的。

“市场价格已经被压了七八千。大家都知道，只要摇出一个奖有房子，就等于赢了一百万个奖，所以它不会摇出。”丁建刚总结道。

在韩世通看来，为了稳定房地产市场，摇号将是降价的第一阶段，而供销双方都将是第二阶段，最终供大于求。然而，第一阶段已经演变成了另一场购房恐慌。在目前的国际环境下，它能持续多久

“水第一，所有的行政控制还没有退出，不能控制就要压制。如果未来2018年第四季度仍有市场表现，我们有什么样的技巧和做法来应对这些变化？”

“M2在四个月内增长了10%以上。今年上半年，人民币贷款已达12万亿，比去年上半年增加了2.4万亿。如此大量的水仍然会流出。”丁建刚说道。

大量的水被释放，这大大降低了房地产开发商的融资成本。此外，市场销售回升，开发商资金充裕，这进一步蔓延到土地市场，高溢价经常出现在受欢迎的城市。

认为行业没有根本变化的客人认为风险很大。

《武汉》主编冯毅城以武汉的实际数据为例：“光谷中心城有三个公寓项目在出售，它们都使用分销渠道。分配一般是4%到5%的佣金，其中一个给9%。”

他表示了征地时机的重要性：“开发商的逻辑是看城市的宏观指标，比如中国十大GDP和十大房价，还有很大的空间。但对普通人来说，他们承受不了这种快速增长。”换句话说，实现空间需要时间。

然而，站在十字路口，我们总是需要选择一个岔路口。在后流行病时期，房地产市场应该发生什么变化？