房价连续6个月下跌 典型的三四线城市进入横盘期

1月15日，国家统计局发布《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》

记者梳理了2020年1月至12月全国70个大中城市商品房销售价格变化情况，发现分布在不同地区的遵义、南充、韶关、泸州、常德、牡丹江等6个三四线城市，新商品房价格连续6个多月下跌。

其中，南充、常德房价2020年下跌8个月，牡丹江房价2020年下跌7个月，遵义、韶关、泸州房价2020年下跌6个月。这些三四线城市今年都经历了什么？

有的“坐过山车”有的“带不动”

2020年3月以后，全国疫情刚刚得到控制，南充房地产市场突然火爆起来。有多热？3月份住宅交易量环比增长299.38%，4月份住宅交易量9610套位居榜首，成为“近10年来最高月度住宅交易量”，环比增长49.04%。

受疫情影响，被压抑的刚需改善的需求在此时释放出来，这也是南充楼市突然火爆的原因之一，但这并不全面，因为南充楼市的复苏迹象并没有同时出现在本文提到的其他五个三四线城市。当南充房价在3月份已经连续三个月开始上涨的时候，其他五个城市的房价与前一个月相比仍然处于下降趋势。

这背后更重要的原因是，人口排名四川省第二，近年来一直争取成为成都、重庆第二的南充市，在2020年3月10日至5月31日对房地产市场实施了住房补贴政策，导致房价和销量翻番。

2020年3月10日，南充下发《应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳健康有序发展的十三条措施》，其中提到“对我市主城区内的医务人员、外来务工人员、外来人才、新就业大学生等购买新商品房有困难的群体，可给予所售房屋合同总价3%的一次性补贴”。

但本轮刺激结束后，南充房价从2020年6月开始迅速进入持续下跌趋势，到12月份，除9月份外，其他月份房价指数均低于100。

显然是又一波“政策”刺激，南充楼市在2020年坐了“过山车”。即使2020年7月24日南充被四川省批准设立临江新区，也没能扭转楼市的颓势。

相比南充的“亮点时刻”，同样实行鼓励购房政策的牡丹江就没那么幸运了。2020年4月27日，牡丹江下发《关于应对新冠肺炎疫情影响吸收优秀人才购房享受补贴政策的通知》，5月20日起实施城镇人才购房补贴政策，实施期限至7月31日。即便如此，牡丹江房价从3月到7月没有上涨迹象，房价环比指数均超过100。

因此，牡丹江将人才政策延长至2020年9月底。期间，除8月份出现短期上涨行情外，楼市开始恢复原状。据公开资料显示，2020年牡丹江、南充、泸州房价跌幅居前十。其中牡丹江降幅最大，比2019年下降10%，比5年前下降1.6%。牡丹江是70个城市中唯一一个房价回落到5年前的城市。

相比南充楼市“过山车”的大幅下跌和牡丹江的“寸步难行”，其他四个城市的楼市相对平缓，房价上涨时间多发生在疫情控制后的4-6月市场反弹期，以及“金九银十”开发商的大力促销期，其他月份表现持平或环比下降。

其中，泸州楼市是2020年持续上涨周期最长的，房价指数从4月到9月一直保持在100以上，连续6个月出现环比上涨。其中，1月、9月、12月是获得预售证书的小高峰。可见开发商还在准备“回家买自己的房子”

事实上，在这些三四线城市中，遵义、南充、常德、漳州、韶关在2020年之前的楼市都有过高光时刻：

国家统计局发布的《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，遵义物价涨幅全国第四，湖南常德物价涨幅超过“两位数”；在国家统计局发布的《2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，南充的物价涨幅已经位居全国第一；2018年漳州房价涨幅也多次超过2%，位居全国第一；在此之前，2017年下半年，韶关房价涨幅一度位居全国第一。

对于这些三四线城市来说，房价下跌趋势和周期延长的原因主要是棚改和货币化安置的放缓甚至停滞。

“这几年遵义中心城区棚改力度很大，比如周楠区、兰家堡区。2017年初以来，房价涨幅至少10个点，一个弱势三线中心城市房价破7000元/平米。这是往年始料未及的。”遵义市民李秋虎说。

的确，棚改货币化，人口回归刺激，返乡置业热潮，这几年都带动了南充、常德、遵义、韶关、泸州的楼市和房价。但随着三四线城市近几年棚改的暂停，房地产信贷的收紧，以及置业回归省会，这些三四线城市的楼市不得不进入横盘期和调整期。

唯一不同的是，不能动的牡丹江楼市，由于人口外流明显，城市发展动能不足，受房地产市场周期性影响较弱。黑龙江省统计局2020年7月发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，由于牡丹江市经济欠发达，经济总量小，