上海楼市虚火骤减 给全国带来了一个好的开始

1月21日晚，上海市住房和城乡建设委员会等8部门联合发文《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涵盖土地、限购、信贷、税收等10大内容。

监管加码是意料之中的。近日，上海新屋市场出现了一些火爆迹象，如31套售罄，认购率超过500%。中原地产数据显示，去年12月上海新建商品房成交面积122.7万平方米，较上月增长59.1%，创下全年新高。

在一个炎热的情况下，一个医生没有摇四次数字。于是，他写了一封劝告信，高喊修改上海认号提号规则，让他可以优先摇号，引发热议。

不仅新房市场火爆，上海二手房交易热度持续上升。壳牌研究院的数据显示，去年12月二手房成交量达到3.9万套，同比增长95%，绝对水平达到2017年以来的新高。

新房被千人摇撼，二手房房东随意涨价，各种消息撩拨神经，上海楼市似乎又回到了四年前的巅峰。

政策的速度出乎意料。前一天，上海房管局还盛传只是针对目前销售环节的不规范现象，要求加强销售环节的管理，但并未出台新政策。一夜之间，新政应运而生，并迅速落地。

中间发生了什么不得而知，但是，上海有关部门的坚决反应值得称道。自去年11月以来，上海新房和二手房交易量出现井喷，导致房价上涨，尤其是学区。目前楼市正处于敏感期，市场上充斥着“上海楼市正处于牛市的启动期，要尽早买，尽早买”，“上海广州有望补其长，接管深圳楼市”等信息。

2015年也出现了类似的现象，交易量的暴涨带来了楼市的暴涨。房地产市场的这种教育给任何人都上了深刻的一课。对于买家来说，很容易引起踩空的焦虑，被迫卖出。想卖房的人看到新房价格上涨，开始提价，甚至舍不得卖，从而推高二手房价格，形成量价上升的闭环，冲击之前稳定的楼市。

不可否认，上海火热的楼市有它的后盾。2016年3月以来，楼市调控抑制了需求。非上海人口已有五年社保需求，到现在大部分都达到了要求。另外，这四年房价一直稳定，目前货币环境宽松，导致购房需求集中释放。

另外，可能与上海放宽人才落户政策带来的潜在购房需求有关。据报道，写推荐信的医生是一名2019年博士毕业后定居的新上海人。

在强劲的需求支撑下，上海的库存很匆忙。新房去库存周期不到9个月，于是在限价新房市场上演了“一房难求”的大戏。二手房库存不容乐观，3个月以来，库存一直以指数速度下降。链家的数据显示，截至1月20日，二手房库存只有3.3万套，而去年10月28日的数字还是5.4万套。

上海这次出台的政策是有针对性的，比如离婚后买房三年(堵住假离婚漏洞)，增值税免税期限从两年增加到五年，公证抽奖“无房家庭优先”等。从税收、限购、一次性投入等各方面堵塞投机漏洞

毫无疑问，中央政府在房地产调控方面的决心和力度，其急于解决实际问题的态度，以及前期调控的成效都值得充分肯定。接下来，面对更加复杂的楼市，如何通过有效措施合理引导市场预期，解决楼市结构性问题，将考验地方政府的调控艺术。

我们认为，房地产调控要有效，首先要积极引导公众预期和市场预期，加强舆论引导，不断释放房地产调控的坚定信号。同时，要做好调控难度的解释和说明工作，引导公众合理看待当前楼市调控中的一些阶段性现象。

其次，要采取有效的控制措施，确保控制措施得到落实。要切实加大保障性住房建设力度，同时采取措施多渠道满足刚性购房需求，增加普通商品房供应。

此外，在持有过程中，应努力使长期政策“接管”限购令，如探索房产税，成为正常的控制方法之一。