住房保障是一种道德政策:方向对了 就不怕路

住房问题关系到经济社会发展、社会和谐稳定的大局，不仅是一个发展问题，也是一个民生问题。

改革开放以来，我国住房保障工作取得了显著成绩。保障性安居工程建设了8000多万套保障性住房和棚改安置房，帮助2亿多人解决了住房困难，建立了世界上最大的住房保障体系。

站在“两个百年”目标的历史交叉点上，“十四五”计划建议再次提出，要有效增加保障性住房供应，扩大保障性租赁住房供应。这意味着住房保障和租赁市场将在未来几年再次发挥作用。

住房保障作为一项重要的民生工程，承载着千家万户安居乐业的梦想。历史经验告诉我们，当国家繁荣的梦想和人民幸福的梦想交织在一起时，产生的就会在一个行业中显示出无限的生命力。

在住房工作方面，党的十九大报告明确提出“要坚持房屋是为了居住而不是为了投机的导向，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，使全民都能住上一套房子”。这无疑为房地产发展设定了目标，指明了方向，把房地产政策的目标框架转向了民生。

2021年是十四五计划的第一年。十九届五中全会通过的十四五规划建议对住房保障工作提出了更加明确的意见：“要切实增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索和支持利用集体建设用地按计划建设租赁住房，完善长期租赁政策，扩大保障性租赁住房供给。'

在2020年底召开的中央经济工作会议上，“解决大城市突出住房问题”被列为重点工作，强调要高度重视保障性租赁住房建设调整。全国住房和城乡建设会议也明确指出，2021年的重点任务之一是大力发展租赁住房。这意味着，今年乃至未来几年，住房保障的重点将是出售和转租，住房租赁市场的发展将迎来巨大的机遇。

说到解决大城市悬而未决的住房问题，很多人都会记得，2020年8月底，深圳市住建局局长在“深圳房地产节”上发表公开讲话，称新加坡将被视为深圳学习的榜样，未来60%的深圳市民将居住在政府提供的出租或出售的住房中。深圳将迎来大规模的住房建设运动，每年建设10万套公共租赁住房，总目标为110万套，力争通过5至8年的短板填充，更好地缓解深圳住房供需矛盾。

在政策引导和市场力量的双重作用下，越来越多的房企积极参与保障性住房的投资和建设。记者梳理发现，近两年来，房企被要求在征地的同时建设相应的保障性住房。经济适用房的发展从“鸡肋选择”到“甜蜜”，包括保利发展、远洋、金地、R&F、万科、龙湖、中海、碧桂园、招商局、绿地、中冶、城头控股、沪建、陆家嘴、首开、金隅、绿城、中天城头、中建等房地产企业，都致力于经济适用房的建设。

在租赁住房市场，截至2019年，约25%的百强房企直接或间接参与长期租赁公寓，60%以上的百强房企参与长期租赁公寓。

“有必要促进国有企业积极参与公共设施的建设

2010年，重庆开始建设大型公共租赁住房。根据计划：三年建成3000万平方米公共租赁住房，解决50多万中低收入人群的住房困难；未来几年，将根据社会需求建设1000万平方米以上的公共租赁住房。

重庆的基本思路是：30% ~ 40%的中低收入群体由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村安置房保障；中高收入群体60% ~ 70%由市场提供的商品房解决，对高端商品房和投机性房地产投机采取相应遏制措施，形成“低端保障、中端市场、高端约束”的制度体系，逐步实现住房保障全覆盖。

重庆的公租房也率先打破了城乡内外的差异，没有户籍限制。其大规模建设公共租赁住房的最根本原因之一是建立市场供给和政府保障并重的“双轨制”住房体系，实现公共租赁住房、廉租房和经济适用房的一体化。

截至目前，重庆市已分配公租房约54万套，发放租房补贴9600份，直接惠及约140万住房困难群众。重庆市公共租赁住房社区及管理机构荣获“全国和谐社区”等236项国家级、市级荣誉。

榜样

公租房重庆模式

保利发展作为央企，是首批参与保障性住房建设的企业之一，也是保障性住房计划数量最多的房企之一。

2007年以来，保利发展投资建设了中国首个限价房项目广州保利西湾，此后一直积极参与限价房和经济适用房的开发建设。截至2019年底，保利发展涉及保障性住房建设的项目超过110个，规划总建筑面积超过780万平方米，其中保障性住房近10万套。

在“三旧”改造中，保利发展涉及10省16市，有110多个后续项目和综合业务链，覆盖老村、老厂、旧城、保留地和一级土地整理。此外，保利发展已在北京，上海，广州，武汉，杭州和重庆、长沙等全国20多个重点城市实现长租公寓布局，在营项目超过30个，储备房源超过15000间。

2011年，保利地产董事长宋广菊曾表态称，保利的基本原则是积极参加并与政府一道探讨保障房资金的保障模式。在不损害股东利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利润也要去参与保障房建设。

??万科：

??打响集体土地建设租赁住房第一枪

“用打造千万房子的团队去琢磨租3000元价格的房子，我们也有很多纠结。但还是觉得值得。”万科北方区域副总经理曾巍说。

紧靠着北京南三环路的万科泊寓成寿寺项目，是万科在2018年3月15日取得立项批复、北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程。2020年7月，首期交付1期共计235套房源，5月底就全部租罄，价格为3600元/月起，未来还有三栋楼将推出。

万科集团合伙人刘肖表示：“按照模型来算，全项目回报率约6%，可以做到微利可持续。”对万科来说，长租公寓属于第二赛道，也是基于战略的。“在租赁市场，250万套房子每套一年租金是8万块的话，那就是2000亿租金的市场。如果万科在北京能做到10万套，一套每年4万块租金，是40亿租金，市值很大。”

在集体土地租赁住宅建设方面，万科始终和各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作。以泊寓成寿寺社区为例，村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体获得固定租金及超额经营分红。

目前万科已在33个城市累计开业泊寓12.73万间，2020年上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目(开业半年及以上)出租率为93.7%，住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。