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住房体系结构变化加速 2018年或成房地产销量“小年”
 
发布时间:2017-12-07 16:19 来源:人民网
 
 

  近一年以来,住房体系的结构变化明显加速。住房保障得到加强、不动产证券化不断推进、租购并举等变化成为房企面临的新课题。业内观点认为,与市场宏观层面变化并行的是,作为主体之一的房企分化进一步加剧,规模化、集中度持续增长。在存量房市场,呼唤模式化运作和品质服务,是未来的发展趋势。

  “实际上长效机制已经在大家的身边发生了。”中信建投首席房地产分析师陈慎近日在链家研究院大连思享会上,分析了房地产市场整体形势带给行业、企业的变化。中信建投的研究表明,供应结构多元化、价格可控性、规模持续性共同决定了住房供给体系的改善;支持“住有所居”的租赁市场建设、供应具备保障以及财富功能的共有产权房、针对房屋出售环节的严格限制等措施促进了住房保障体系的发展;而不动产证券化的推进,则提升了流动性与回报率。

  陈慎分析认为,虽然重点城市住宅销量同比下滑,但在三、四线城市去库存的拉动下,2017年楼市整体销售面积空前高涨,他同时判断,2018年会成为房地产销量的“小年”。

  “但重点城市成交量的降低并不影响重点房企数据的飙升。”陈慎表示,规模化房企的集中度仍有上涨空间。中信建投跟踪了排名前十房企在全国20个重点城市的房地产市场份额,深圳、厦门的指数超过了50%,平均水平为30%。“我们认为未来前十房企在全国重点城市的市场份额可以冲向40%,甚至更高。”陈慎说。

  从土地市场占有率角度,也可以看出规模房企集中度的上涨空间。根据中信建投数据,排名前十房企在20个重点城市拿地占比从2016年的12.7%,已经上升到了2017年前三季度的26.6%。陈慎表示,土地出让新规则要求严审土地购置资金来源、提高购地保证金比例、缩短土地款缴纳时间等因素决定了大企业拿地拥有更多优势,而土地储备决定了房企的未来潜力。

  陈慎为中型房企实现超车提供了几个思路,一是进入更多的城市,以综合能力的提升带动规模化发展;二是在存量市场的并购和人才引进策略;第三则是降低资金成本,优化资产配置。

  房企如何面对未来租购并举市场下的转型,陈慎以德国最大的房地产公司VONOVIA为例说明,管理与运营可以带来市值的逐步扩大。VONOVIA通过对租约的有效调整、改善现有物业、以运营提升物业品质;并通过并购提升现金流,以流程化、模式化运作建立服务标准,提升行业整体服务品质。

  市场分化对品质服务的催生,是链家研究院院长杨现领提出的观点。他分析认为,规模化企业集中度的提升,要求中小房企需要更加注重住宅品质,更关注产品能力。

  “整体来看,房价高度集中上涨的趋势结束了,未来会是全流通时代的来临,新房、二手房、租赁市场相互关联,相互补充,相互融会贯通。”杨现领表示,中介公司也同样面临集中化发展,规模化中介拥有大比例市场占有率,会为行业带来相对合理的利润率和标准化的成长格局,“不再是从前的恶意竞争,而是以品质化服务取胜。”他说。

 
 
 
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